Huurovername, lastiger dan gedacht?
Door een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag blijkt maar weer eens dat een huurovername (ook wel indeplaatsstelling) niet zomaar mag worden tegengehouden door een verhuurder en er zelfs sprake kan zijn van een huurovername ondanks dat daar geen overeenstemming over is bereikt. Hoe voorkom je dit soort discussies en regel je een huurovername goed?
De zaak bij het Gerechtshof
Huurder en verhuurder hebben een huurovereenkomst waarbij het gehuurde gebruikt mag worden als schoonheidssalon. De huurovereenkomst kan niet tussentijds beëindigd worden, maar alleen tegen het einde van de contractduur. Huurder heeft in september 2015 contact opgenomen met de beheerder van het pand. Huurder had besloten haar onderneming te verkopen, wegens lichamelijke en geestelijke klachten en daardoor teruglopend resultaat.
Wel of geen huurovername?
Zij stelde bij verhuurder een overname(kandidaat) voor, ook wel een indeplaatsstelling genoemd. Zij had al twee kandidaten gevonden die zowel de schoonheidssalon wilde overkopen, alsook de huurovereenkomst zouden willen overnemen. Met die reden heeft huurder de huurovereenkomst bij brief van 6 oktober 2015 opgezegd tegen het einde van de contractstermijn (januari 2017).
Daarin heeft zij aangegeven dat zij ook per 1 januari 2016 de indeplaatsstelling wil gebruiken. Verhuurder heeft daar niet op gereageerd. De overnamekandidaat kreeg vervolgens te horen dat de overname niet akkoord was, omdat huurder nog een huurcontract had tot januari 2017. Huurder wordt aansprakelijk gesteld door de verhuurder wat uiteindelijk tot een procedure heeft geleid.
Oordeel
Het Hof is van mening dat dat er geen enkele aanwijzing was – destijds niet en ook in het hoger beroep niet – dat de voorgestelde overnamekandidaat ongeschikt zou zijn. En daarbij was van wanbetaling door huurder geen sprake én had verhuurder een zwaarwichtig belang bij overname. Zijn mening dat een nieuwe overnamekandidaat huurbetalingsachterstanden zou laten ontstaan of dat de door huurder voorgestelde potentiële huurders onvoldoende ongeschikt zouden zijn, vond het Hof onjuist.
Voorkom kostbare discussies!
Uit het bovengenoemde blijkt maar weer dat als een huurder goed gemotiveerde en zwaar wegende belangen heeft om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen c.q. over te dragen, dit moeilijk kan worden tegengehouden door een verhuurder. Sterker nog, ondanks het feit dat er geen overeenstemming is bereikt over een huurovername kan daar – gegeven de omstandigheden – toch sprake van zijn.
Om dit soort kostbare discussies te voorkomen, is het raadzaam om tijdig actie te ondernemen en goede schriftelijke afspraken te maken. Blijft overeenstemming uit en dreigt de kwestie te escaleren, dan is een gang naar de rechter mogelijk.
Wil je weten welke belangen een tussentijdse beëindiging rechtvaardigen of hoe een huurovername het beste kan worden geregeld? Neem dan contact met mij op. Ik adviseer je graag.
