Een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 september 2025 benadrukt hoe belangrijk de waarschuwingsplicht van aannemers is. Als de bouwplannen worden aangepast of wordt afgeweken van oorspronkelijke tekeningen moet elke afwijking én de risico’s daarvan expliciet en helder worden doorgegeven aan de opdrachtgever. In bovengenoemde kwestie ging dat mis: door een gebrekkige communicatie over een lichtere dakconstructie draaide de aannemer op voor de schade.

Wat speelde er in deze zaak?

Tussen partijen is een aannemingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van een nieuwbouwwoning. De woning is in 2012 opgeleverd. In 2020 zijn er problemen aan het dak ontstaan. Uiteindelijk is er een (gerechtelijk) deskundigenonderzoek uitgevoerd waaruit kortgezegd is gebleken dat er is afgeweken van de oorspronkelijke constructie met als gevolg dat de dakconstructie en de houten balklaag te licht zijn waardoor doorbuiging en vervorming van het dak en de dakrand zijn ontstaan. De aannemer stelt dat deze wijzigingen zijn medegedeeld en de opdrachtgever betwist dit.

De aannemer kon niet voldoende aantonen dat deze wijzigingen zijn medegedeeld, althans niet concreet maken op welke wijze en aan wie zij mededeling heeft gedaan. Dat maakt de aannemer aansprakelijk voor de gevorderde schade.

Wat verwacht het hof van aannemers volgens deze uitspraak?

Het hof vereist dat een aannemer concreet, schriftelijk en aan de opdrachtgever vermeldt wat er wijzigt en om welke reden (voor zover niet op verzoek van opdrachtgever) alsmede welke risico’s eraan kleven. Indien hieraan niet wordt voldaan is dat voor risico van de aannemer.

Conclusie

Heldere afspraken en correcte schriftelijke waarschuwingen zijn de basis van goede samenwerking én van het beperken van aansprakelijkheid in de bouw.