[vc_row][vc_column][vc_column_text]Als u een bedrijfsruimte huurt of verhuurt, gelden in principe de algemene wettelijke regels die voor elke huurovereenkomst gelden. Daar komt bij dat er voor de (ver)huur van een bedrijfsruimte een aantal afwijkende bepalingen geldt. Deze hebben betrekking op de duur van de overeenkomst, de wijze waarop de huurovereenkomst beëindigd kan worden en in welke mate de huurder is beschermd. We vertellen er meer over in deze blog.

Twee soorten bedrijfsruimten

Het is belangrijk om in de gaten te houden dat de wet een verschil maakt tussen twee soorten bedrijfsruimten waarvoor aparte regels gelden:

• Voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte zoals winkels, afhaal- en besteldiensten, restaurants en hotels.
• Niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte (ook wel ‘overige bedrijfsruimte genoemd’) zoals kantoren, werkplaatsen en magazijnen.

Indien de verschillende wettelijke regels niets in acht worden genomen, kunt u als (ver)huurder voor onverwachte verrassingen komen te staan. Het is dus zaak om goed na te gaan welke regels precies van toepassing zijn voor uw bedrijfsruimte.

Voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte

Voor dit soort bedrijfsruimte bestaat een strikt wettelijk systeem waar de verhuurder en huurder niet of nauwelijks van kunnen afwijken. De verhuurder die ten nadele van de huurder van dit systeem wil afwijken heeft daarvoor zeer goede argumenten én toestemming van de rechter nodig.

Als u een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte (bijvoorbeeld een winkel) verhuurt, dan kent de huurovereenkomst bijvoorbeeld een duur van vijf jaar. Na die vijf jaar wordt het contract automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. Daarna loopt het contract voor onbepaalde tijd door.

Het huurcontract eindigt na het verstrijken van de eerste of tweede vijfjarentermijn dus niet automatisch. De huur moet worden opgezegd. En als de verhuurder of huurder de huur wil opzeggen, moet deze vóór het verstrijken van de betreffende vijfjarentermijn een opzegtermijn van één jaar in acht nemen. Ook als het contract al langer dan tien jaar heeft geduurd, is de opzegtermijn voor huurder en verhuurder één jaar.

Huurovereenkomst opzeggen na vijf jaar

Als de huurder correct heeft opgezegd, is hij van de huurovereenkomst af. Voor een verhuurder geldt dat niet; als een huurder niet uitdrukkelijk instemt met de opzegging, bent u als verhuurder verplicht om naar de rechter te gaan. De rechter zal dan uiteindelijk bepalen of de opzegging gerechtvaardigd is. Wanneer u als verhuurder wil opzeggen tegen het eind van de eerste vijfjaarstermijn dan kan dit alleen op basis van de volgende wettelijke gronden:

• De huurder heeft zich schuldig gemaakt aan een slechte bedrijfsvoering, of
• De verhuurder heeft de bedrijfsruimte dringend zelf nodig.

Opzeggen na tien jaar

Als u de huur op wil zeggen na de tweede vijf jaar, dan heeft u iets meer mogelijkheden. De rechter hanteert dan de algemene norm dat hij de belangen van beide partijen tegen elkaar afweegt. De rechter toetst dan dus als het ware welke argumenten hij het zwaarst vindt wegen; de argumenten van de verhuurder om op te zeggen of de argumenten van de huurder om te blijven huren.

De rechter zal de huurder in elk geval verplichten om te vertrekken als blijkt dat deze niet instemt met een redelijk aanbod voor nieuwe huurvoorwaarden. Het gaat hier dan niet om de huurprijs, daarvoor geldt een andere procedure, maar om bijkomende voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gehuurde ruimte of aan redelijke voorstellen over de verdeling van onderhouds- en reparatieverplichtingen.

Een andere reden waarom de rechter de huurder zal verplichten te vertrekken, is als de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken op grond van een bestemmingsplan. Als een huurder niet akkoord gaat met een huurverhoging, is dit geen reden om de huur op te zeggen. U dient – als verhuurder – dan een (gerechtelijke) procedure te voeren.

Niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte

De huurovereenkomst die voor een overige bedrijfsruimte voor onbepaalde tijd is aangegaan, eindigt gewoon door opzegging. Indien er wel een bepaalde termijn is afgesproken, kan aan het einde van die termijn worden opgezegd.

Indien er geen termijn is afgesproken, en er dus sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, geldt als opzegtermijn de periode die tussen twee huurbetalingen in ligt, vaak één maand. Er gelden geen vormvereisten voor de opzegging, maar als verhuurder dient u bij de opzegging wel ook de ontruiming van het pand aan te kondigen. Deze ‘aanzegging tot ontruiming’ dient wel schriftelijk te gebeuren. Indien er geen aanzegging tot ontruiming heeft plaatsgevonden, kan de huurder gewoon in het pand blijven, ook al is de huurovereenkomst beëindigd.

De huurder die niet akkoord gaat met de opzegging van de overeenkomst heeft, vanaf de datum dat de huurovereenkomst eindigt, nog de mogelijkheid om twee maanden gebruik te maken van het pand. Binnen deze periode kan de huurder de rechter om verlenging vragen. Gedurende deze gerechtelijke procedure mag de huurder gewoon blijven zitten. De rechter zal de belangen van zowel de verhuurder als (onder)huurder afwegen.

Indien de rechter besluit dat verlenging is toegestaan dan kan deze maximaal een jaar duren tot het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder een maand voor het verstrijken van dit jaar nog twee keer met nog een jaar worden verlengd.

Andere manieren om te beëindigen

De strikte regels voor opzegging gelden als één van beide partijen eenzijdig de huurovereenkomst wil opzeggen. Maar uiteraard kunnen partijen ook in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Sluit daarvoor altijd een schriftelijke beëindigingsovereenkomst.

Ook blijft het mogelijk om, indien een van de partijen een wanprestatie pleegt, de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden. Daarvoor zijn echter een aantal belangrijke juridische stappen vereist.

Vragen over (ver)huur van een bedrijfsruimte?

Er komt dus nogal wat kijken bij het beëindigen van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. Heeft u vragen over de wettelijke regels bij (ver)huur van bedrijfsruimte of wenst u een huurovereenkomst te laten opstellen of beoordelen zodat ongewenste verassingen worden voorkomen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]