Naarmate de coronacrisis langer duurt, zullen meer ondernemers mogelijk in een financieel verslechterde positie raken. Een grote uitgavepost is een huurovereenkomst. Voor horeca- en winkelruimtes, in het huurrecht ook wel 290-ruimtes genoemd, betekende de coronacrisis zelfs enkele maanden verplichte sluiting.

 

Gebrek van de huurovereenkomst en onvoorziene omstandigheid

De afgelopen maanden zijn er verschillende uitspraken geweest in het huurrecht met betrekking tot de vraag of de coronacrisis (en mogelijk verplichte sluiting) lijdt tot een gebrek van de huurovereenkomst en/of een onvoorziene omstandigheid.

Een gebrek kan ervoor zorgen dat een huurder een verminderd huurgenot heeft. Er is sprake van een gebrek wanneer het gehuurde niet het genot verschaft dat de huurder mocht verwachten én als de genotsbeperkende omstandigheid niet in de risicosfeer van de huurder ligt (het normale ondernemersrisico). Een onvoorziene overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde verhindert, kan worden gezien als gebrek. Het nadeel bij een beroep doen op een gebrek is dat huurvermindering door een gebrek vaak wordt uitgesloten in een huurovereenkomst. Artikel 25 van de Algemene bepalingen van het ROZ-model is hier een voorbeeld van.

Het is daarom verstandig om een (ook) beroep te doen op een onvoorziene omstandigheid. In verschillende uitspraken is inmiddels vastgelegd dat de coronacrisis kan worden gezien als onvoorziene omstandigheid. Een onvoorziene omstandigheid is een toekomstige omstandigheid die niet in het contract is vastgelegd. Een onvoorziene omstandigheid kan ertoe leiden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is vast te houden aan de huurovereenkomst zoals deze is aangegaan. Een wereldpandemie met dusdanig (inter)nationale gevolgen is hier een voorbeeld van.

Wel worden in enkele van deze uitspraken vermeld dat niet één partij de gevolgen kan dragen. Het is daarom ook redelijk dat het in beginsel gelijk over beide partijen wordt verdeeld, maar dat er bij de beoordeling rekening wordt gehouden met alle omstandigheden van het geval.

 

1. Met welke omstandigheden wordt dan onder andere rekening gehouden?
2. De maatschappelijke positie van de huurder
3. De onderlinge verhoudingen van partijen
4. Aard en ernst van betrokken belangen
   • Hoe groot is het geleden verlies van de huurder?
   • Wat is de financiële situatie voor aanvang van de crisis?
   • In hoeverre is de verhuurder afhankelijk van de huur (bijv. in verband met financieringslasten)?
5. De reeds gevoerde onderhandelingen tussen verhuurder en huurder
6. De inspanningen van huurder om de financieel verslechterde positie te voorkomen

 

Inzichtelijk maken van de financiële situatie

Het is belangrijk dat de financiële situatie van de onderneming goed wordt onderbouwd, om een geslaagd beroep te doen op huurverlaging of -korting. Wanneer de financiële situatie onvoldoende feitelijk en niet (voldoende) inhoudelijk wordt onderbouwd, is de kans groot dat een beroep op (tijdelijke) wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden niet zal slagen. Dit is in meerdere uitspraken voorgekomen.

Huuropschorting

Huurverlaging betekent dat de huur verlaagd wordt en dit niet achteraf terugbetaald hoeft te worden, mits de rechter in de bodemprocedure hetzelfde oordeel heeft over de zaak. Ook wordt er soms een huuropschorting toegewezen. Hierbij gaat het om het tijdelijk verlagen van de huur, dat terugbetaald moet worden. In de huidige rechterlijke uitspraken kan geen duidelijke lijn worden getrokken wanneer er voor huurverlaging of huuropschorting wordt gekozen.

Aandachtspunten

• De uitspraken zijn met name kortgeding procedures, wat betekent dat er nog een zogenoemde bodemprocedure zal volgen. De huurverlaging wordt dus ‘onder voorbehoud’ toegewezen. In de bodemprocedure kan een rechter anders oordelen en de toegewezen verlaging / opschorting terugdraaien. Het gaat dan ook om een voorlopig oordeel en zal er naast een kortgeding procedure tevens een bodemprocedure moeten worden aangespannen. In deze procedure zal tevens worden bepaald of het bedrag op een later moment moet worden terugbetaald.

 

• Er wordt in sommige gevallen ook anders geoordeeld, namelijk dat een huurkorting niet wordt toegewezen. Hierbij komt de gedwongen sluiting voor risico van huurder. Er is altijd een procesrisico. Het risico is dat de huurverlaging niet wordt toegewezen, maar je wel kosten hebt moeten maken voor een procedure.

 

• De uitspraken zien meestal toe op huurovereenkomsten van 290-ruimtes (voor publiek toegankelijk) of bedrijfsruimtes (230a-ruimtes) die voor publiek toegankelijk zijn, zoals een opleidingsinstituut of congrescentrum. De overige ruimtes, zoals kantoren (tevens 230a-ruimtes) zijn in de meeste gevallen niet verplicht gesloten. Wel moeten mensen indien mogelijk thuiswerken, maar de werkzaamheden konden uitgevoerd blijven worden. In uitspraken werd een huurverlaging niet toegewezen omdat het pand niet verplicht gesloten was, er een ondernemersrisico is of de financiële situatie niet nader wordt toegelicht en niet aannemelijk wordt gemaakt dat de corona-crisis leidt tot aanzienlijk omzet verlies.

 

Kortom; alle omstandigheden van het specifieke gevallen dienen worden meegenomen om te kunnen beoordelen of een eventuele huurverlaging mogelijk is.

Advies

Het advies is om een brief voor de verhuurder op te stellen met daarin het voorstel om in gesprek te gaan. Probeer samen tot een oplossing te komen, waarbij een eventuele procedure wordt voorkomen. Kaart daarbij aan dat de coronacrisis wordt gezien als onvoorziene omstandigheid en dat dit mogelijk leidt tot huurverlaging. Mocht je er toch niet uitkomen? Dan is het mogelijk een (kortgeding) procedure aan te spannen.

Hulp nodig bij het inschatten van jouw positie, het contact met de verhuurder of te nemen procedurele stappen? Wij adviseren je graag. Neem contact op met Jurato Bedrijfsjuristen!

[vc_separator color=”orange”][vc_row][vc_column][vc_cta h2=”Juridische documenten en contracten nodig?” add_button=”right” btn_title=”Ga naar Contractenshop.nl!” btn_color=”info” btn_link=”url:http%3A%2F%2Fwww.contractenshop.nl”]Maar wil je geen torenhoge kosten kwijt zijn aan een advocaat? Maak op www.contractenshop.nl ieder juridisch document met onze online tool.[/vc_cta][vc_separator color=”orange”][/vc_column][/vc_row]